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Financiar una Segunda Casa o Condominio de Montaña en Summit County

Financiar una propiedad de montaña tiene algunos detalles que un comprador de fuera no ve venir, y el más grande atrapa a la gente en el peor momento: justo antes del cierre. Esta guía explica en lenguaje sencillo cómo ve un prestamista una segunda casa o un condominio de resort aquí, y la única pregunta que todo comprador de condominio debería hacer antes de enamorarse de una unidad. Tucker es Realtor, no prestamista, así que tome esto como contexto y confirme los detalles con un buen oficial de préstamos local.

Por Tucker Zimmerman, Realtor en Summit County (SoldInSummit.com). Para ayuda en español al comprar, Antonio Toledo, agente de habla hispana, le ayuda al (610) 955-8487 · atoledo@slifer.net

Segunda casa vs propiedad de inversión

Los prestamistas fijan el precio de un préstamo en gran medida según cómo va a usar la propiedad. Una segunda casa que usted mantiene disponible para su propio uso recibe mejor trato que una propiedad de inversión comprada sobre todo para rentar, que el prestamista ve como de mayor riesgo. A medida que pasa de residencia principal a segunda casa y a inversión, espere que el enganche, la tasa y las reservas de efectivo que pide el prestamista suban en cada paso.

Una advertencia importante: no le diga a un prestamista que una propiedad es segunda casa cuando su plan real es rentarla de tiempo completo para obtener mejores condiciones. Eso es fraude de ocupación, los prestamistas lo verifican, y en un mercado de resort donde muchos compradores piensan rentar, es un tema real. Si el plan es rentar, finanícielo como lo que es.

Conforming vs jumbo

Un préstamo conforming cumple los estándares que permiten que Fannie Mae y Freddie Mac lo compren, lo que mantiene las condiciones competitivas. Un préstamo jumbo es más grande que el límite conforming, así que el prestamista asume más riesgo y las condiciones se aprietan: más exigencia de crédito, mayor enganche, más escrutinio de reservas e ingresos. Como los precios de montaña son altos, muchas compras en Summit County caen en territorio jumbo, así que conviene saber temprano de qué lado de la línea está su préstamo.

Lo más importante: condominios warrantable vs non-warrantable

Este es el detalle que atrapa a los compradores de condominios de montaña. Cuando usted financia un condominio, el prestamista no solo lo evalúa a usted, evalúa todo el proyecto: el edificio y la asociación (HOA). Si el proyecto cumple las guías de Fannie Mae y Freddie Mac, es warrantable (elegible) y funciona un préstamo convencional normal. Si no cumple esos estándares del proyecto, es non-warrantable (no elegible), y el financiamiento convencional por lo general queda descartado.

Las cosas que hacen que un proyecto sea non-warrantable son justo las que describen a muchos edificios de zona de esquí:

• Operación tipo hotel o condotel, con recepción, pool de renta o mucho uso de renta por noche.
• Una alta proporción de unidades en manos de inversionistas en lugar de dueños que viven ahí, o una sola entidad con demasiadas unidades.
• Espacio comercial importante en el edificio.
• Proyectos nuevos o sin terminar que aún no han vendido suficientes unidades.
• Reservas de la HOA débiles o un presupuesto flojo, o demasiados dueños atrasados en cuotas.
• Litigio pendiente que involucra a la HOA.
• Seguro maestro insuficiente.

Cuando un edificio es non-warrantable, la mayoría de los prestamistas simplemente no otorgan el préstamo. Quienes sí financian uno suelen terminar en un préstamo de portafolio, un producto non-QM o un préstamo especializado para condominios non-warrantable, que normalmente implican mayor enganche, más reservas y condiciones más estrictas. No es el fin del mundo, pero es un plan muy distinto al que la mayoría supone al entrar, y conviene saber en cuál está antes de hacer la oferta.

Los condotels son su propia categoría

Un condotel es una unidad de propiedad privada dentro de un edificio tipo hotel, por lo general con recepción, administración en sitio y un programa de renta. Están entre lo residencial y lo comercial, lo que los deja fuera de las guías estándar de préstamos, así que las hipotecas convencionales prácticamente no están disponibles. Los compradores suelen usar programas especializados, a veces préstamos que califican por el ingreso de renta de la unidad en lugar de su ingreso personal, con sus propias condiciones más estrictas. Si un edificio funciona como un hotel, suponga que el financiamiento será especializado y confírmelo antes de comprometerse.

El cuestionario del condominio, y por qué los tratos se caen tarde

Cuando usted financia un condominio, el prestamista envía a la HOA un cuestionario, muchas veces llamado condo cert, con preguntas sobre las reservas, el presupuesto, los atrasos en cuotas, la proporción de dueños frente a inversionistas, el seguro maestro, los litigios, el espacio comercial y el estado del edificio. Las respuestas pueden aprobar un proyecto, exigir otro tipo de préstamo, o descalificarlo por completo. Aquí es donde un trato se puede deshacer en las últimas dos semanas si nadie lo revisó temprano, y por eso conviene revisarlo desde el principio.

Qué significa esto en Summit County

Las características que hacen a un proyecto non-warrantable (rentas por noche, propiedad de inversionistas, recepción y programa de renta, comercio en la planta baja) son las mismas que definen a muchos edificios al pie de la montaña y de mucha renta. Así que la warrantability no es algo que pueda dar por hecho aquí. La jugada práctica es sencilla: antes de ir a contrato, pida a un prestamista que confirme si el edificio está aprobado para financiamiento convencional, y revise el presupuesto, las reservas, el seguro y cualquier litigio o cuota especial de la HOA. Es mejor encontrar un problema de financiamiento cuando aún puede retirarse que en el avalúo. Si la renta es parte del plan, revise también las reglas de renta a corto plazo, porque el uso intensivo de renta es parte de lo que afecta la warrantability.

Comprar en efectivo y financiar después

En una situación competitiva, algunos compradores pagan en efectivo para ganar y financian después. Existe un camino para eso, muchas veces llamado delayed financing, que puede permitir a un comprador en efectivo refinanciar antes del período de espera habitual si se cumplen las condiciones. Pero recuerde que si el edificio en sí es non-warrantable, una refinanciación posterior choca con el mismo problema del proyecto, así que pagar en efectivo no hace desaparecer la pregunta de warrantability. Converse el plan con un prestamista antes de contar con la refinanciación.

Preguntas frecuentes

Enlaces útiles

• Bienes raíces en Summit County (en español)
• Cómo comprar una casa en Summit County
• Reglas de renta a corto plazo
• Conozca a Antonio Toledo
• Second-home financing (English)